Analiza chłonności działki
Podstawowa czy kompleksowa?
Geodetic, jako firma doradczo – inżynieryjna wykonuje podstawowe i kompleksowe analizy chłonności. Dysponujemy specjalistami z zakresu geodezji, architektury, planowania przestrzennego, ocen oddziaływania na środowisko, pozwoleń wodno-prawnych, aspektów geotechniczno-geologicznych i prawnych. Słowem, wszystkich niezbędnych specjalistów do wykonania rzetelnej analizy chłonności działki rozszerzonej o wiarygodne i sprawdzone elementy, które nie zaskoczą inwestorów w toku procesu inwestycyjnego. Są to specjaliści z tytułami biegłego sądowego w zakresach prawno-podziałowych, rzeczoznawców majątkowych, przedstawicieli izb architektonicznych, rzeczoznawców, przedstawicieli Komisji Urbanistyczno-Architektonicznych, Stowarzyszenia Polskiej Izby Urbanistów czy doradców wojewodów i sędziów różnych szczebli. Prowadzimy procesy inwestycyjne własne oraz doradzamy od kilkunastu lat polskim i międzynarodowym inwestorom w praktycznie wszystkich etapach procesu budowlanego – od zakupu działki i uzyskiwania pozwoleń na budowę, przez proces budowy aż do zarządzania i sprzedaży budynków. Nie musisz wierzyć nam na słowo – zaufaj naszym ponad 200 stałym Partnerom i zobacz ponad sto referencji, które otrzymaliśmy.
Każda analiza chłonności działki rozszerzona jest o sugestie pokazujące co w kolejnym etapie należy sprawdzić. Jednym z początkowych etapów sprawdzania nieruchomości jest analiza chłonności działki. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów określonych w analizie chłonności nie da się zastosować. Czytaj artykuł na ten temat tutaj >>
Check lista analizy chłonności działki
Analizę chłonności działki można przeprowadzić w podstawowym lub kompleksowym zakresie. Co zatem należy rozważać przy zlecaniu takiej analizy?:
- lokalizację działki i sąsiednie otoczenie – faktyczna wizja lokalna;
- wyciągi ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (tekst i rysunki);
- wyciągi z szeregu opracowań ekofizjograficznych stanowiących załączniki do studium (tekst i rysunki);
- MPZP – jeśli teren jest nim objęty (tekst i rysunek);
- WZ-tki – jeśli były uzyskane na analizowaną działkę lub na działki sąsiednie (tekst i załączniki graficzne);
- nakreślamy wstępne parametry budynku (wymiary budynku i garażu – jeśli istnieje); lokalizację względem linii zabudowy (obowiązującej lub nieprzekraczalnej), powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, inne wskaźniki jeżeli są wymagane, np.: przez MPZP (np.: wskaźnik intensywności zabudowy czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki);
- nakreślamy wstępne parametry działki (powierzchnię ewidencyjną, powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię śmietnika, itp.);
- uzasadniamy koncepcję – przedstawiamy jeden lub więcej wariantów;
- schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej;
- przedstawiamy analizę przyłączy – porównanie mapy zasadniczej z inwentaryzacją w terenie;
- wykonujemy analizę drzewostanu / krzewów / zieleni,
- wykonujemy analizę nasłonecznienia i przesłaniania projektowanego budynku na budynki sąsiednie i budynków sąsiednich na projektowany budynek; weryfikujemy najniżej położone okna sąsiedniego budynku;
- przedstawiamy wstępny rzut kondygnacji projektowanego budynku;
- pokazujemy poglądowe przekroje projektowanego budynku;
- wstępne wizualizacje, aksonometrie, rzuty elewacji – w zależności od życzeń zamawiającego;
- sugerujemy elementy do weryfikacji w kolejnym etapie (np.: obszary problemowe, zagrożenia i możliwe niestandardowe koszty, które mogą się pojawić w analizowanym przypadku);
- inne w zależności od rozwoju sytuacji w trakcie wykonanych etapów prac.
Check lista – Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?
W wielu artykułach poruszałem około 30 najistotniejszych elementów, których rozważenie w zakresie przeprowadzenia analizy due diligence lub analizy chłonności powinien wziąć pod uwagę każdy inwestor jeszcze przed zakupem nieruchomości. Przytoczyłem tylko kilka najczęściej spotykanych problemów. Wykazuję zatem check listę moim zdaniem bardzo istotnych elementów do sprawdzenia równolegle lub zaraz po zakończeniu prac nad analizą chłonności działki:
- zakup i analiza mapy zasadniczej działki wraz z kołnierzem 30-50 metrów w zakresie aktualizacji mapy do celów zwiększenia wydawanych parametrów na etapie WZ-tki;
- sprawdzenie spójności danych ewidencyjnych działki w EGIB z danymi działki w KW;
- sprawdzenie współrzędnych i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych działki;
- wznowienie ustalonych wcześniej granic działki na gruncie i wytyczenie w terenie punktów granicznych działki;
- sprawdzenie powierzchni zabudowy i wysokości istniejącego budynku czy żaden element budynku (w tym reklamy) nie wystaje poza granice działki;
- pomiar sąsiednich ścian budynku (elewacji) oraz wysokości sąsiednich budynków, z uwzględnieniem położenia najniżej położonych okien;
- pomiar położenia linii frontowej budynków sąsiednich;
- pomiar lokalizacyjny i wysokościowy linii energetycznych na / obok działki, osiowo jak i przewody zewnętrzne;
- przygotowanie i złożenie w urzędzie wstępnego projektu podziału (jeśli jest planowany);
- sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów (ZD)” i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli (tylko Warszawa i obszary bardziej „centralne)
- opinia geotechniczna dla inwestycji budynku;
- wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych dla działki;
- ocena stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi dla terenów poprzemysłowych lub potencjalnie zanieczyszczonych;
- wypełnienie wniosków do dostawców sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, teletechnika);
- wypełnienie wniosku i uzyskanie zaświadczenia o dostępie do drogi publicznej;
- wypełnienie wniosku i uzyskanie zaświadczenia o możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy Ustawy o drogach publicznych;
- inwentaryzacja drzewostanu, wraz z wyliczeniem kwoty za ewentualna wycinkę;
- inne według charakteru inwestycji.
Korzyści z kompleksowej analizy działki
Wypunktuję korzyści, jakie widzę i jakie sam poznałem podczas realizacji własnej inwestycji mieszkaniowo-usługowej, na której jak każdy inwestor popełniłem błędy. Wniklwe przygotowanie powoduje, że zyskujemy świadomość możliwości inwestycyjnych planowanej do zakupu nieruchomości. Nie tracimy na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi i prawnymi. Zaoszczędzamy wiele cennego czasu w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wpływamy na szacowanie parametrów możliwej zabudowy. Unikamy nieprzewidzianych sytuacji i kosztów, a tym samym mamy możliwość szybszego ukończenia procesu inwestycyjnego. Poznajemy najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki. Poznajemy nieprzewidziane koszty procesu budowlanego inwestycji i albo świadomie się decydujemy na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo rezygnujemy z zakupu problematycznej działki albo mamy pole do negocjacji ceny zakupu nieruchomości. Koszt poniesiony w tym procesie stanowi ułamek strat, które ponosi wielu inwestorów w procesie inwestycji budowlanej.