Due diligence nieruchomości
Due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych i nowoczesnych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości. Due diligence nieruchomości poprzedzone jest zwykle wyceną nieruchomości. Koncentrując się na aspektach prawnych, architektonicznych, geodezyjnych, geologicznych, środowiskowych, wodno-prawnych, technicznych, podatkowych i finansowych funkcjonowania nieruchomości. Analiza due diligence pozwala na kompleksową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nieruchomości. Wszystkie te elementy mają wpływ na negocjacje podczas dokonywania transakcji zakupu nieruchomości. Więcej elementów z zakresu die diligence poznasz w Vademecum Inwestora – Due diligence Nieruchomości – 70 elementów do sprawdzenia przed zakupem nieruchomości. W niniejszym artykule poruszamy tylko kilka z istotniejszych elementów z całej check listy.
Jaki zakres due diligence oferuje Geodetic?
Ekspertyzy due diligence mogą mieć charakter kompleksowy lub też odnosić się do jednego lub kilku określonych obszarów. Najczęściej spotykane opracowania due diligence dotyczą kwestii prawnych w tym obejmujących aspekt podatkowy, finansowy, uwarunkowania podatkowe czy techniczne. Całościowe badanie due diligence nieruchomości pozwala na kompleksową ocenę stanu obecnego, ale także perspektyw rozwoju danej nieruchomości. Zakres due diligence, który oferuje Polish Geodetic Group opisano w punktach poniżej.
Sprawdzenie spójności danych ewidencyjnych działki w EGIB i KW
Inwestycja w nieruchomość powinna być poprzedzona wnikliwą analizą jej stanu prawnego. Należy bowiem pamiętać, że z transakcją zakupu nieruchomości wiąże się szereg czynników ryzyka, których wszechstronne zbadanie pozwoli ocenić bezpieczeństwo tego procesu. Zasadniczym celem tej analizy jest zweryfikowanie, czy przekazane przez sprzedającego informacje znajdują potwierdzenie w stanie faktycznym i prawnym, oraz czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycję zgodnie ze swoimi założeniami. Wiele specjalistów wykonujących due diligence w zakresie prawnym mówi o tym, że najważniejsze jest sprawdzenie księgi wieczystej (KW). Nic bardziej mylnego! Na Akademiach Geodetic, które prowadzę od lat zawsze jest to ogromnym zdziwieniem (zobacz video tutaj >> ). Nadrzędnym dokumentem w zakresie chociażby sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości jest Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB). Zakup działki jest możliwy tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGIB (ewidencja gruntów i budynków) jest tożsama z powierzchnią w KW (księga wieczysta).W przypadku rozbieżności między EGIB i KW notariusz odrzuci możliwość dokonania transakcji kupna nieruchomości do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Błędy w KW wynikają zwykle braku aktualizacji danych przez właścicieli nieruchomości. W EGIB obowiązek aktualizacji danych ciąży na właścicielu a od niedawna robią to urzędy prowadzące zasób geodezyjny w starostwie. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów pozwoli także sprawdzić rodzaj gruntów wchodzących w skład danej nieruchomości. Jeżeli są to grunty rolne, niezbędne będzie uzyskanie decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości spod produkcji rolnej. Dowiedziałeś się o rozbieżności tych danych na kupowanej działce? Przeprowadzimy wykaz zmian danych ewidencyjnych i zsynchronizujemy powierzchnię w EGIB i w KW, często tutaj jest niezbędne pełne okazanie granic, ponieważ granice mają w urzędzie wpisany atrybut o dokładności granicy 30 a nawet 50cm! Dzięki sprawdzeniu tych elementów zyskujesz możliwość negocjacji przy kupnie działki. Dowiesz się czy powierzchnia, za którą masz zapłacić nie jest zawyżana przez sprzedającego i jest tożsama w EGIB i KW. Dodatkowo, oszczędzisz czas i pieniądze na ewentualne rozprawy sądowe z roszczeniami do sprzedającego, któremu zapłaciłeś za metry kwadratowe, których faktycznie nie masz.
Sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów (ZD)” i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli
Jednak to nie koniec zaskoczeń w zakresie prawnym, bowiem nad EGIB i KW jest jeszcze tzw. „zbiór dokumentów dawnych (ZD)” Zbiór ten istnieje na rynku warszawskim a efekt jego istnienia jest taki, że po latach znajdują się właściciele nieruchomości, którzy chcą odzyskać grunty, których według KW właścicielem jest ktoś inny. Prowadzimy takie procesy i niestety właściciele, którzy nabyli nieruchomości sprawdzając tylko wpis do KW mają problemy. Sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów (ZD)” i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli daje informację czy działka może być podstawą roszczenia innych „dawnych właścicieli” – tzw. dekret Bieruta. Sprawdzenie zalecane jest tylko w Warszawie, gdzie nieruchomości są drogie a po ich wybudowaniu pojawiają się właściciele wpisani w ZD, którzy po latach odnajdują dokumenty – obsługiwaliśmy kilka takich przypadków w Warszawie! Inwestor zyskuje pewność, że to będzie tylko jego działka – że do działki, którą chcesz kupić nie toczy się postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli, który z dekretu Bieruta stracili nieruchomości. Z kolei jeżeli toczy się postępowanie związane z biurem spraw dekretowych to uzyska informację, że nie można jej kupić / sprzedać.
Weryfikacja mapy zasadniczej
Zakres prawny nieruchomości to również kwestia zakresu informacji, który niesie mapa zasadnicza, która jest niezbędna do złożenia WZ i do złożenia warunków przyłączeniowych. Jest to element wyjściowy do realizacji wielu kwestii w due diligence nieruchomości. Nie wiem czemu inwestorzy, którzy zamierzają kupić nieruchomości notorycznie uznają, że to co na mapie z urzędu to świętość nie do podważenia. Muszę Państwa rozczarować – 95% map zasadniczych, które weryfikowaliśmy nie odzwierciedlało stanu rzeczywistego nieruchomości. W jakim zakresie były to rozbieżności? Podam tylko kilka z dziesiątek przykładów. Mierząc centra handlowe uwidaczniamy znacznie różnice położenia powierzchni zabudowy zarówno na mapie jak i w kwestii powierzchni zabudowy wpisanej w EGIB. W kilku inwestycjach, które sprawdzaliśmy były to wysokości budynków w okolicy, które na mapach zasadniczych były niższe niż w terenie. Na mapach nie jest wpisywana wysokość budynku w m, ale nanoszone są kondygnacje budynku (II, IV, itp). Po zastosowaniu odpowiedniej procedury spowodowaliśmy, że inwestorzy otrzymali dodatkowe metry w procesie uzyskiwania WZ. Były to metry, które wystarczyły do dodatkowej kondygnacji. O zyskach z tego tytułu nie muszę chyba pisać. Innym przykładem jest weryfikacja lokalizacji przyłączy, np.: hydrantu, który jest potrzebny przy inwestycjach wielorodzinnych lub usługowych. Jeśli nie ma hydrantu w odpowiedniej odległości to konieczne jest wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego. Koszt zbiornika to kwota rzędu kilkudziesięciu tysięcy zł plus prace ziemne. W kwestii przyłączy ważna jest także wiedza z zakresu odległości przyłączy, które musi wybudować inwestor. Daje możliwość oszacowania odległości przyłączy a więc i kosztu ich realizacji – im dłuższe przyłącze tym większy koszt. Przykładowa stawka za wykonanie tylko przyłącza wodociągowego to ~600 zł za każdy m². Mapa zasadnicza do różnych celów musi obejmować różny zakres opracowania i różny format (papierowa, elektroniczna). Jeśli zamówisz złą mapę zasadniczą (za mały obszar) stracisz czas w procesie inwestycyjnym. Nie wiesz, jaką mapę zamówić pod budowę magazynu, galerii, biurowca, domu wielorodzinnego czy jednorodzinnego? Skontaktuj się z nami.
Sprawdzenie współrzędnych i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych działki
Jak to możliwe, że jeden z czterogwiazdkowych hoteli będzie musiał zrobić rozbiórkę części budynku? To jest efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. Używanie określenia granice wg stanu prawnego, jest pewnego rodzaju błędnym skrótem myślowym, który w polskim systemie prawnym nie występuje. Natomiast używanie formy granice określające stan prawny nieruchomości jest prawidłowe i wynika przede wszystkim z odpowiednich aktów prawa. Najprościej możemy powiedzieć, że każda granica nieruchomości jest jednocześnie granicą działki ewidencyjnej. Wiele działek w Polsce dalej nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych i w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne) możemy stwierdzić na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Po sprawdzeniu tych elementów mamy pewność, że granice działki, jej wymiary i powierzchnia nie ulegną zmianie. Jakie było rekordowe przesunięcie w mojej 11-letniej działalności? Granica była przesunięta o 3m. Ale zgodnie z odchyleniami, na jakie pozwalają atrybuty punktów granicznych przesunięci a mogą sięgać aż 3m. Błąd położenia punktu granicznego względem osnowy tylko według urzędu może być z błędem aż 3 m, co stanowi piątą najgorszą grupę dokładności. Czym innym jest źródło położenia punktu, gdzie urząd zakłada aż 8 takich źródeł. Jednak w praktyce mieliśmy do czynienia z przypadkami, gdzie granica była przesunięta nawet o 5 m. Weryfikację dokładności atrybutów punktów granicznych leży w zakresie geodety. Co w przypadku, gdy na podstawie zakupionych danych okaże się, że granica może być w innym miejscu niż myślimy? Trybów działania jest kilka w zależności od otrzymanych informacji i sytuacji. Jakie masz korzyści ze sprawdzenia granicy działki, którą chcesz nabyć? Zyskujesz możliwość sprawdzenia czy ogrodzenia pokrywają się z granicami działki albo czy sąsiad nie ingeruje swoim ogrodzeniem w działkę którą chcesz kupić. Zdobywasz informację czy sprzedający działkę nie ingeruje swoim ogrodzeniem lub zabudową w działkę sąsiada. To pozwala zaoszczędzić Ci pieniądze na ewentualne wyburzanie wiat, budynków gospodarczych czy przesuwanie ogrodzeń. Zyskujesz możliwość sprawdzenia czy sąsiad nie wszedł z ogrodzeniem i swoim zagospodarowaniem terenu na działkę, którą chcesz kupić a tym samym zyskujesz możliwość negocjacji przy kupnie działki. Oszczędzisz czas i pieniądze na ewentualne rozprawy sądowe z roszczeniami do sprzedającego, któremu zapłaciłeś za metry kwadratowe, których faktycznie nie masz.
Sprawdzenie objęcia działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Kolejny element to weryfikacja objęcia kupowanej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. MPZP stanowi o tym, że nieruchomość może być przeznaczona na konkretny cel, np.: na obiekty produkcyjne, usługowe czy mieszkaniowe. Plan zagospodarowania przestrzennego może również ustalać dalsze obostrzenia w realizacji inwestycji, takie jak: linie zabudowy, wskaźniki intensywności zabudowy, zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości. Uchwała w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może również określać szczególne warunki zabudowy wynikające z ochrony środowiska czy ochrony konserwatorskiej. Jeżeli natomiast planowana inwestycja dotyczyć ma nieruchomości, dla której wydano już decyzję o warunkach zabudowy, warto sprawdzić, czy określone w niej parametry odpowiadają w praktyce atrakcyjności działki. Zdarza się, że wskutek ograniczeń wynikających z innych przepisów (np. prawa budowlanego) lub uwarunkowań naturalnych (rodzaj lub wilgotność terenu), realna wartość lub przydatność działki dla zakładanych celów staje się znacznie mniejsza. Dzięki analizie objęcia działki MPZP inwestor zyskuje możliwość szacunkowego określenia maksymalnych możliwych do uzyskania powierzchni, m.in. powierzchni użytkowej mieszkań (PUM). Możliwość precyzyjnego i szczegółowego obliczenia powierzchni użytkowych – możliwe jest dopiero po wykonaniu projektu. W przypadku gdy plan miejscowy jest już uchwalony projekt budowlany przygotowuje się w oparciu o MPZP. W przypadku gdy MPZP jest w trakcie tworzenia uzyskanie pozwolenia na budowę może być opóźnione o 9 mcy. Zyskujesz informację o ewentualnym opóźnieniu realizacji inwestycji jeszcze przed jej zakupem. W przypadku, gdy nieruchomość nie jest objęta MPZP ani plan nie jest w trakcie przygotowania należy wystąpić o WZ. Informacja, o tym który z powyższych elementów dotyczy kupowanej nieruchomości jest podstawową wiedzą do kolejnych etapów prac geodezyjnych, wodno-prawnych i architektonicznych.
Analiza kluczowych parametrów nieruchomości objętej MPZP
Ma zastosowanie tylko w przypadku gdy na działce jest istniejąca zabudowa. Pomocne, jeżeli kolejny projekt będzie realizowany w tej samej bryle (bez zmian wysokości budynku, bez zmian fundamentów). Inwestor zyskuje możliwość sprawdzenia czy i które budynki mają założone karty budynku lub są nielegalnie postawione (samowola budowlana). Zyskuje też możliwość sprawdzenia czy budynek nie został nielegalnie rozbudowany o kolejne kondygnacje lub na szerokość. Ma możliwość sprawdzenia powierzchni zabudowy w terenie ze stanem w dokumentach opisanymi w wypisie z rejestru budynku ze starostwa. Ma także możliwość podjęcia decyzji czy kupuje nieruchomość, która jest postawiona, lub rozbudowana nielegalnie. Zakres analizy powinien obejmować analizę: wskaźnika intensywności zabudowy, wysokości w metrach, wysokości w kondygnacjach, ilości miejsc postojowych, powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej. Dzięki takiej analizie inwestor zyskuje możliwość szacunkowego określenia maksymalnych możliwych do uzyskania powierzchni, m.in. powierzchni użytkowej mieszkań (PUM). Ma możliwość precyzyjnego i szczegółowego obliczenia powierzchni użytkowych – możliwe jest dopiero po wykonaniu projektu. Zyskuje możliwość potwierdzenia realnej wartości danej działki przed jej zakupem. To leży w interesie zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Znając podstawowe parametry zabudowy możliwej do uzyskania na przedmiotowej działce zyskuje się możliwość oszacowania z dużą dokładnością opłacalności inwestycji. Weryfikując wskaźnik intensywności zabudowy poznaje się maksymalny stosunek powierzchni całkowitej projektowanych obiektów do powierzchni działki. Często ten parametr jest błędnie stosowany, jako jedyny wyznacznik wartości nieruchomości. Warto mieć na uwadze, że wielu elementów nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Są to m.in. garaże podziemne, występy dachowe, rampy zewnętrzne, ogrody zimowe (w określonych przypadkach) i inne. Jednym z elementów w tym zakresie, który warto sprawdzić jest wysokość budynku (jeżeli istnieje na działce). Przez sprawdzenie wysokości budynku w m i w kondygnacjach weryfikujesz opłacalność inwestycji. Może się okazać, że pomimo określonej w MPZP wysokości budynku (np.: max 12,3m) nie wybudujesz 3 kondygnacji ze względu na parametr kondygnacyjny (np.: max 2 kondygnacje). Kondygnacje muszą spełnić wymagania prawne wysokości pomieszczeń. Zyskujesz też informację o możliwości zastosowania kondygnacji podziemnych. Analiza wysokości budynku kupowanego i budynków sąsiednich może spowodować, że zwiększymy wysokość planowanego budynku w przypadku, gdy pozwolenie na budowę będzie na podstawie WZ. Wpływ na to ma wtedy obszar, jaki brany jest do analizy, działki na skraju tego obszaru, które możemy zakwalifikować lub nie do analizy oraz wiele innych elementów. Wysokość budynków oznaczana jest ręcznie przez urzędnika na mapach zasadniczych. Rozbieżności z tym co na mapie a z tym co w rzeczywistości są związane z kilkoma kwestiami. Przez kolejne dziesięciolecia budynki były nadbudowywane (z pozwoleniami lub bez pozwoleń), a wydziały architektury nie zmieniały swoich danych. Wiele budynków (szczególnie w starszym okresie) było budowanych wyżej niż można było – nie wiemy jak one przechodziły odbiory budowlane albo może wtedy w ogóle ich nie było. Sam pomiar budynków, ich wysokość na mapach w wydziałach architektury są ze znakiem „~” co daje jasno do zrozumienia, że różni się to od rzeczywistości. Ostatni pomiar budynków w rejonie Ursus ul. Spiska i ul.Kościuszki dał następujące rozbieżności (pomiar do kalenicy):
- Spisaka 109 wysokość według urzędu 12,5m po pomiarze 13,6m zysk 1,1m
- Spisaka 111 wysokość według urzędu 11,0m po pomiarze 13,0m zysk 2,0m
- Spisaka 113 wysokość według urzędu 9,0m po pomiarze 10,5m zysk 1,5m
- Kościuszki 46 wysokość według urzędu 7,50 po pomiarze 8,0m zysk 0,5m
Co pokazuje średnia z tych pomiarów? Możemy mieć budynek wyższy o 1 – 2 m (przy 3, 4 kondygnacjach
Parametrem, który jest pomijany przez inwestorów jest ilość kondygnacji. Zdarza się, że jest to jedyny parametr określający wysokość planowanego budynku. Przykładem wykorzystania na korzyść inwestora tego elementu jest zastosowanie wyższej kondygnacji i zrobienia antresoli. Oczywistością jest, że powierzchnia antresoli nie może być wliczona do powierzchni liczonej do sprzedaży, jednak drugą oczywistością jest ze lokale z antresolami są droższe z m2 niż te bez antresoli.
Kolejnym parametrem jest ilość miejsc postojowych, która jest parametrem kluczowym dla wszystkich funkcji budynku. Prawidłowe policzenie ilości stanowisk parkingowych określi maksymalną ilość lokali mieszkalnych i/lub powierzchnię usługową w budynku. To może wpłynąć na opłacalność inwestycji. Ma to miejsce w momencie planowania określonej liczby / powierzchnię lokali usługowych, a inwestycja nie jest wstanie zaspokoić minimalnej liczby wymaganych miejsc postojowych. Aspektem poruszanym na wielu wokandach sądowych jest stosowanie miejscach na platformach. Daje to możliwość minimalizacji płaskich powierzchni na parkingi w zamian za pionowe umieszczane miejsc postojowych. Realizowaliśmy takie inwestycje z sukcesem.
Kolejny ważny parametr to powierzchnia biologicznie czynna. Analiza powierzchni biologicznie czynnej pozwoli ustalić, nie tylko jej wielkość ale sprawdzi czy zapis o konieczności realizacji powierzchni na gruncie rodzimym nie wykluczy realizacji garażu podziemnego.
Co jeszcze warto sprawdzić podczas procesu analizy MPZP? Innymi a zapomnianymi elementami w tym zakresie są: uciążliwości akustyczne, stanowiska archeologiczne, linie energetyczne, wartościowe drzewa, geometria dachów i inne, nietypowe parametry. W różnych sytuacjach poszczególne aspekty w inny sposób mogą zaskoczyć inwestora – nie ma tu uniwersalnego sposobu działania. A tylko najbardziej skrupulatne sprawdzenie tych elementów może wpłynąć na to jak wartościową inwestycję postawi przyszły inwestor.
Sprawdzenie czy żaden element budynku (w tym reklamy) nie wystaje poza granice działki
Element warty sprawdzenia, jeśli są budynki i jeśli są w ostrej granicy, lub bardzo blisko granicy. Jeżeli ustalono, że budynek wystaje poza granice działki to należy określić powierzchnię wystających elementów i wypełnić wniosek o zajęcie pasa drogowego (lub innego terenu) celem złożenia go do urzędu i naliczenia kwoty corocznego podatku, o ile jest to działka miasta, gminy zarządu dróg itp. Problem jest, gdy jest to działka prywatna. Wtedy może grozić to rozbiórką. Opłaty są obligatoryjne. Dotyczy to głównie działek drogowych (nadwieszenia wystające nad chodniki, drogi). Inwestor ma możliwość sprawdzenia czy inne budynki lub ich części (daszki, nawisy, reklamy) nie wchodzą na powierzchnię działki, którą chce kupić – w takim przypadku można dochodzić roszczeń od sąsiada, którego budynek ingeruje w powierzchnię kupowanej działki (dotyczy to nie tylko ścian budynków sąsiednich ale również wystających na naszą działkę balkonów, dachów, itp.). Dzięki temu inwestor poznaje też kwotę podatku płaconego corocznie za elementy wystające poza granice działki na teren działek „miejskich” lub „drogowych” w przypadku, gdy kupowany budynek wystaje nadwieszeniami za granice działki.
Pomiar sąsiednich ścian budynku (elewacji) oraz wysokości sąsiednich budynków
Mierzone i wymiarowane są najniższe okna na ścianach sąsiednich budynków wraz z dowiązaniem do układu wysokościowego. Jest to niezbędne do prawidłowego zaprojektowania maksymalnej wysokości i bryły planowanego budynku tak, aby planowany budynek nie zacieniał budynków sąsiednich. Pomiar wysokości i bryły sąsiednich budynku pozwoli na uzyskanie informacji czy sąsiedni budynek nie będzie zacieniał naszego planowanego budynku. Uzyskamy informację, gdzie mamy zaprojektować okna tak, żeby dostęp do światła dziennego w lokalach spełniał wymogi przepisów. Uzyskasz informację czy będziesz mógł wybudować taki wysoki budynek jak to jest w WZ lub MPZP lub czy będziesz zmuszony do wybudowania budynku kaskadowego, który w konkretnych miejscach będzie musiał być cofnięty, żeby doświetlić sąsiedni budynek. Często zdarza się, że pomimo podanych konkretnych wysokości w WZ czy MPZP wybudowany budynek będzie musiał być dużo niższy ze względu na zacienianie sąsiednich budynków. Taka informacja może zaważyć na opłacalności inwestycji, która może mieć jedno lub więcej pięter mniej niż planowaliśmy. Zyskujemy możliwość podjęcia świadomej decyzji, czy kupujemy inwestycję, która po wybudowaniu przyniesie mniejsze zyski niż planowaliśmy.
Weryfikacja położenia linii frontowej budynków sąsiednich
Ma to na celu wyznaczenie i sprawdzenie prawdziwej linii zabudowy i rzeczywistych odległości od granic działek, naniesienie linii pomiaru na mapę wraz z wymiarowaniem.
Ma zastosowanie, gdy budynki tworzące linie zabudowy inaczej wyglądają w terenie a inaczej w rzeczywistości, może to być nawet kwestia grubości ocieplenia. W projekcie do pozwolenia na budowę czy WZ jest możliwość uzyskania nowej, bardziej korzystnej linii zabudowy (wysuniętej bardziej w stronę ulicy). Jest to możliwe do realizacji w przypadku, gdy sąsiad odnowił elewację – nałożył dodatkową warstwę termoizolacyjną i „przesunął” linię zabudowy względem granicy na mapie. Pomierzenie sąsiednich budynków wyznacza nam „nową” linię zabudowy a aktualizacja mapy zasadniczej może spowodować wyznaczenie korzystniejszej linii zabudowy.
Pomiar lokalizacyjny i wysokościowy linii energetycznych
Element jest pomijany przez wielu inwestorów a można tu uzyskać dodatkowe metry budynku. W przypadku, gdy linia przechodzi blisko działki lub przez działkę to inwestor uzyskuje informację, że z budynkiem trzeba będzie się odsunąć od linii energetycznej. To może spowodować zmniejszenie budynku, jaki chcemy wybudować. To z kolei może zaważyć o opłacalności inwestycji. Na mapach nie są wrysowywane skrajne przewody tylko same słupy i kierunek linii a odsunięcie budynku jest od skrajnego (najbliższego) przewodu energetycznego. W takiej sytuacji można wystąpić z wnioskiem o przybliżenie się do linii energetycznej planowanej inwestycji. Na mapach zasadniczych linie energetycznych wrysowane są osiowo lub z pomiaru są u podstawy słupa. Nie ma na mapie wrysowanych linii utrzymujących przewody energetyczne. To od tych elementów należy liczyć minimalną odległość do budynku. Pomiar linii energetycznych jest też przydatny przy inwentaryzacji o czym w innym akapicie. Wskazanie kolizji drzewostanu z linią energetyczną umożliwia usunięcie drzew bez wnoszenia opłat. To często może oszczędzić nawet kilkaset złotych.
Analiza środowiskowa nieruchomości
Due diligence obejmuje także zagadnienia dotyczące ochrony środowiska, np. dotyczące emisji substancji szkodliwych, zanieczyszczenia gruntów, składowania odpadów i inne. Należy również przeanalizować aspekty związane z ochrona przyrody. Wszelkie formy ochrony przyrody (pomniki przyrody, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, itp.) będą wymagały spełniania dodatkowych warunków. W przypadku inwestycji, które mogą oddziaływać na środowisko będą wymagane dodatkowe prace, jak np.: Ocena Oddziaływania na Środowisko (OOŚ). Przepisy dotyczące ochrony przyrody i środowiska są restrykcyjne i mogą uniemożliwić prowadzenie określonej działalności w obrębie danej nieruchomości.
Kolejny element do sprawdzenia w kwestiach środowiskowych to ocena stanu zanieczyszczenia ziemi. Sprawdzenie tego zalecam w przypadku terenów poprzemysłowych, bo właścicielem zanieczyszczeń w gruncie jest właściciel nieruchomości – nawet jeżeli te zanieczyszczenia spływają / przemieszczają się z działek sąsiednich. Zakres prac obejmuje pobór próbek gruntów do analiz laboratoryjnych, badania laboratoryjne, opracowanie oceny. W przypadku przekształcania terenów poprzemysłowych na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej taka ocena jest konieczna na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowej lub pozwolenia na budowę. W przypadku występowania na działce zanieczyszczenia ziemi konieczne jest przeprowadzenie remediacji poprzedzonej odpowiednią procedurą administracyjną. Na koszty przeprowadzenia remediacji składają się badania zanieczyszczenia gleby i ziemi, opracowanie projektu planu remediacji oraz samo przeprowadzenie remediacji Koszt przeprowadzenia remediacji. Koszty remediacji to kwota rzędu 60 tys. zł, co może zaważyć na opłacalności inwestycji.
Opinia geotechniczna i wstępna ocena warunków gruntowo – wodnych
W zakres analiz środowiskowych wchodzi także opinia geodetchniczna. Dla inwestycji o różnym charakterze wykonuje się różny zakres opracowania. Szczególny wpływ na ten zakres ma obecność podpiwniczenia. Sprawdzenie tego jest obligatoryjne do pozwolenia na budowę, ale jeśli zostanie wykonane przed kupnem działki to potem do pozwolenia na budowę nie trzeba będzie ponownie tego wykonywać. Wykonywane są odpowiedniej ilości otwory na odpowiednia głębokość (w zależności od charakteru budynku). Dzięki temu inwestor zyskuje możliwość weryfikacji, czy będzie można wybudować garaż podziemny – warunki gruntowo wodne mogą to ograniczyć, co może wpłynąć na opłacalność inwestycji. Zyskuje też możliwość weryfikacji, czy będzie konieczność wykonania pod budynek płyty dennej lub palowania. Przy domku jednorodzinnym taki element może wygenerować koszty rzędu 200-400tys zł. To może zaważyć na opłacalności inwestycji. Inwestor nie będzie zaskoczony dodatkowymi kosztami podczas uzyskiwania pozwolenia na budowę lub podczas samej budowy w celu dostosowania podłoża budowlanego do przeniesienia obciążeń od projektowanych
Odrębnym elementem jest wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych. To opracowanie również wykonuje się odmiennie w zależności od wielkości działki, charakteru planowanego budynku. Tego opracowania nie da się wykorzystać do pozwolenia na budowę, bo dopiero konstruktor przy projekcie budowlanym określi liczbę wierceń, głębokość wiercenia, itp. Jednak wykonanie go przed zakupem inwestycji daje inwestorowi wiele korzyści o podobnym charakterze jak przy opinii geotechnicznej.
Analiza drzewostanu na nieruchomości
Często na działce, którą planuje się zakupić są drzewa, krzewy lub trawniki. W przypadku kolizji tych elementów z planowaną inwestycją konieczna będzie wycinka drzew. To wiąże się z dużymi opłatami. Zdarza się, że zamiast naliczania opłat za każdy cm urząd zgadza się na nasadzenia zamienne, jednak o tym decyduje urzędnik i nie zawsze się na to zgadza. Wtedy niezbędny jest czas oraz budżet na organizację tego przedsięwzięcia. Dzięki due diligence w tym aspekcie inwestor uzyskuje informację, czy wśród drzew zlokalizowanych na kupowanej działce są takie, które kolidują z linią energetyczną, zagrażają mieniu lub zdrowi użytkowników nieruchomości. Takie informacje pozwalają stwierdzić ile z drzew będzie można usunąć bez wnoszenia opłat. Dzięki analizie drzewostanu na planowanej do zakupu nieruchomości inwestor otrzymuje informację z urzędu, jaka będzie opłata za wycinkę drzew i krzewów. Średnia opłata za usuniecie pospolitego drzewa to koszt 500zł za 1cm obwodu mierzonego na wysokości 1,3m. Zdarzają się sytuacje, że na standardowej działce w dużym mieście wycinka drzew kolidujących z nieruchomością to wydatek rzędu 300 tys. zł – to może wpłynąć na zasadność realizacji inwestycji. Znamy przypadki zatajania przez sprzedającego nieruchomość takich kosztów przed kupującym. To w interesie kupującego jest weryfikacja takich aspektów. Możliwość wycinki drzewa danego gatunku jest uzależniona od pory roku i obecności gniazd lęgowych na drzewach. Złożenie wniosku o wycinkę drzew w nieodpowiednim terminie może opóźnić inwestycję o kilka miesięcy. Zdarza się, że konieczne jest również uzyskanie opinii ornitologicznych. Wiedza na temat kosztów usunięcia drzew kolidujących z planowaną inwestycją daje możliwość negocjacji ceny ze sprzedającym nieruchomość lub rezygnacji z zakupu nieruchomości.
Due diligence w zakresie podatkowym
Elementem, który powinien być sprawdzony są długi podatkowe zbywcy. Przepisy nie przewidują odpowiedzialności kupującego nieruchomości za zobowiązania podatkowe sprzedającego, jednak to nie dotyczy tylko zaległości powstałych przed 1 stycznia 2009 r. W takim przypadku nabywca nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności będzie odpowiadał solidarnie ze sprzedającym za zaległości podatkowe powstałe w związku z tą działalnością. Aby sprawdzić ten element kupujący powinien w takim przypadku wystąpić o wydanie zaświadczenia o stanie zaległości podatkowych sprzedającego. Procedura musi odbyć się za zgodą sprzedającego. W takim przypadku kupujący nie będzie odpowiadał za zaległości podatkowe, które nie zostały ujawnione w zaświadczeniu.
Podsumowanie
Dzięki due diligence możliwe jest ujawnienie wielu potencjalnych ryzyk dla nabywcy. Dysponowanie taką wiedzą może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach. Ocena ryzyka wynikających z badania może także przesądzić o opłacalności danej inwestycji. Inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych planowanej do zakupu nieruchomości. Nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi i prawnymi. Zaoszczędzi też wiele cennego czasu w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę, który traci tak wielu inwestorów. Taka wiedza daje komfort tego, że osobiście wpływa się na szacowanie parametrów możliwej zabudowy. Daje to możliwość uniknięcia nieprzewidzianych sytuacji i kosztów, a tym samym szybszego ukończenia procesu inwestycyjnego. Minimalizuje się ryzyko ewentualnych zagrożeń na planowanej nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich. Poznaje się najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki. Poznaje się nieprzewidziane koszty procesu budowlanego inwestycji, którą planujesz zakupić. W efekcie inwestor albo świadomie się decyduje na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo zrezygnuje z zakupu problematycznej nieruchomości. Koszt poniesiony w procesie due diligence stanowi ułamek strat, które ponosi większość inwestorów w procesie inwestycji budowlanej. Inwestor ma wiele możliwości do negocjacji ceny z kupującym, nie płaci za ukryte koszty i nie przepaca za działkę, która faktycznie ma mniejszą powierzchnię.
