Podziały i scalenia nieruchomości
- wstępny podział nieruchomości
- podział nieruchomości zabudowanej
- podział nieruchomości rolnej
- podział w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
- podział w oparciu o warunki zabudowy
- sądowy podział nieruchomości
- podział nieruchomości z urzędu
- podział pionowy przez budynek
- scalenia i podziały nieruchomości
- podział nieruchomości w użytkowaniu wieczystym
- służebność w podziałach nieruchomości
- wznowienie granic
- ustalenie linii brzegowej rzeki
- rozgraniczenie nieruchomości
- mapa sądowa pod zasiedzenie nieruchomości
- mapa z projektem podziału
- granica pasa drogowego
- granica obszarów o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym
- wykaz synchronizacyjny
- aktualizacja danych w Ewidencji Gruntów i Budynków (EGIB)
- aktualizacja danych w Księgach Wieczystych (KW)
Przykładowe opracowania podziałowe GEODETIC
Błędy podziałów nieruchomości
Ograniczenia procesów inwestycyjnych
Podziały nieruchomości odgrywają znaczącą rolę w kształtowaniu przestrzeni oraz realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Za przysłowiowym „postawieniem kreski na mapie” wiążą się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dobieramy odpowiednią i zarazem najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału nieruchomości. Ile trwa podział nieruchomości w teorii a ile w praktyce? Kto i w jakich przypadkach może wstrzymać podział nieruchomości? Jak błędy na etapie podziału mogą ograniczyć proces inwestycyjny?
Po co dokonuje się podziału?
Głównym celem wykonywania podziałów nieruchomości są cele inwestycyjne. Najczęściej dzielimy, żeby sprzedać fragment działki lub zrealizować zamierzenia inwestycyjne. Analizując wykonane podziały nieruchomości możemy śmiało stwierdzić, że praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić. Co nie oznacza, że możliwość wykonania podziału jest zawsze zgodna z oczekiwaniami inwestora. Często ograniczeniami stają się zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub wymogi odrębnych przepisów np. odległości projektowanych granic od budynków.
Ile trwa podział nieruchomości?
Czas podziału nieruchomości to element, który bardzo często zaskakuje inwestorów. Wyróżnić można kilka etapów podziału nieruchomości: wykonanie wstępnego projektu podziału; wydanie postanowienia dotyczącego podziału; wykonanie mapy z projektem podziału; wydanie decyzji zatwierdzającej podział; nadanie ostateczności decyzji podziałowej; wprowadzenie zmian w KW. Czas potrzebny na jej poprowadzenie zależy głównie od pracy urzędników i narzuconych w KPA terminów. Procedura podziału powinna trwać 5 miesięcy. Jednak w praktykach podziałowych dla m.st. Warszawy proces ten trwa średnio 11-15 miesięcy. Wynika to z faktu, że wpływ na podział nieruchomości mają urzędy, które nie do końca ściśle ze sobą współpracują. Formalna wymiana korespondencji oraz duże obłożenie tematami sprawiają, że jednostki budżetowe nie dotrzymują ustawowych terminów zawartych w KPA. Wydział Geodezji w urzędzie miasta/gminy; Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej; Wydział Architektury w urzędzie miasta/gminy; Wydział Planowania Przestrzennego; Sąd Wieczystoksięgowy; Konserwator Zabytków (w przypadku nieruchomości zabytkowej); Skarb Państwa (w przypadku nieruchomości w użytkowaniu wieczystym), to tylko niektóre jednostki, z którymi mamy styczność przy wykonywaniu podziałów nieruchomości.
Kto wnioskuje o podział?
Do złożenia wniosku o podział nieruchomości ma prawo właściciel lub użytkownik wieczysty. Wniosek muszą podpisać wszystkie osoby mające wyżej wymienione prawa do nieruchomości. Do wniosku o podział należy dołączyć wstępny projekt podziału, który zwyczajowo wykonuje uprawniony geodeta. Pierwszym etapem prac jest podział geodezyjny nieruchomości, który polega na określeniu w dotychczasowych granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela. Pozostałe czynności związane z podziałem nieruchomości wykonuje już tylko i wyłącznie uprawniony geodeta. Zgodnie z przepisami opracowuje on protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału, oraz protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. Należy jednak pamiętać, że geodeta nie jest stroną postępowania administracyjnego dotyczącego podziału nieruchomości. Ostatnim etapem podziału jest podział prawny nieruchomości, który polega na zmianach podmiotowych w zakresie praw rzeczowych do geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu.
Przykładowe opracowanie GEODETIC
Kiedy urząd odrzuci podział?
Sytuacji, w których urząd może nie zgodzić się na podział nieruchomości objętej MPZP jest kilka. Pierwszą z nich jest niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP. Wydzielane działki muszą spełniać parametry powierzchniowe i wielkościowe, które są zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Drugą jest brak dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich. Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny dostęp do działki oznacza, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Przeszkodą w wykonaniu podziału nieruchomości jest również niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu, a także brak zgody na podział wszystkich współwłaścicieli / użytkowników wieczystych.
Podział nieruchomości nieobjętej MPZP
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział rozpatrywany jest w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy (art. 94 UOGN) lub przepisy odrębne. Zdarza się, że przed wykonaniem podziału trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy nawet w przypadku gdy nie zamierzamy realizować inwestycji. W odniesieniu do przepisów odrębnych nie ma zamkniętego katalogu aktów prawnych, które możemy brać pod uwagę. Przykładowe przepisy odrębne to m.in.: Ustawa Prawo ochrony środowiska, Ustawa o ochronie przyrody, Ustawa Prawo wodne, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Ustawa o lasach, Ustawa o autostradach płatnych oraz inne powszechnie obowiązujące akty normatywne, które mogą dotyczyć nieruchomości podlegających podziałowi (np. regulacje dotyczące stref ochronnych czy ujęcia wód).
Plan miejscowy w trakcie uchwalenia
Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu – postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy.
Przykładowe opracowanie GEODETIC
Przyjęcie przebiegu granic do podziału
Jedną z procedur geodezyjnych w trakcie wykonywania podziału jest sprawdzenie dokładności punktów granicznych oraz przebiegu granic w dokumentach archiwalnych w PZGIK oraz w KW. Jeżeli dane się zgadzają, a punkty graniczne mają błąd położenia względem osnowy mniejszy niż 10 cm możemy wykonać protokół przyjęcia przebiegu granic bez zawiadamiania stron. W tym przypadku nie mamy obowiązku wynosić granic nieruchomości podlegającej podziałowi w terenie oraz zawiadamiać o czynnościach sąsiadów. Jeżeli punkty graniczne mają błąd położenia względem osnowy większy niż 10 cm należy protokół przyjęcia przebiegu granic poprzedzić protokołem wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych z zawiadomieniem stron. W tym przypadku niezbędne jest okazanie stronom (właściciel i sąsiedzi) punktów granicznych nieruchomości podlegającej podziałowi. Jeżeli brak jest wiarygodnych danych do wyznaczenia punktów granicznych lub wznowienia znaków granicznych granice przed wykonaniem podziału należy ustalić. W tym przypadku podział zostanie wykonano dopiero po zakończeniu czynności ustalenia granic. Jest to sytuacja bardzo niekorzystana dla inwestora, która może wydłużyć cały proces nawet o kilka lat. Odsyłam do Rocznika Geodetic 2018, gdzie szczegółowo pisaliśmy na temat sposobów ustalenia przebiegu granic szczegółowo pisaliśmy w Roczniku Geodetic 2018. Tu jedynie przypomnę, że są następujące sposoby ustalenia przebiegu granic: dokonanie rozgraniczenia nieruchomości w myśl przepisów ustawy PGiK; dokonanie ustalenia przebiegu granic działek ewidencyjnych zgodnie z zapisami rozp. EGiB, dokonanie ustalenia linii brzegu zgodnie z zapisami ustawy Prawo wodne.
Gdzie Dekret Bieruta blokuje inwestycje?
Teren „dekretowy” o powierzchni ok. 14.148 ha, stanowi 27,4% powierzchni Warszawy i znajduje się w granicach Śródmieścia, Mokotowa, Żoliborza, Ochoty, Woli, Pragi-Płd., Pragi-Płn., Bielan, Targówka, Białołęki oraz Ursynowa. Sprawdzając ten element przed zakupem nieruchomości zyskuje się pewność, że dla działki nie toczy się postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli. W zeszłym roku korzystając z tej procedury uratowaliśmy potencjalnemu inwestorowi 30 mln zł, za które miał kupić nieruchomość na warszawskim Mokotowie. Czas rozstrzygnięcia sporu w tym właśnie przypadku według niektórych prawników to 20-40 lat. W odniesieniu do podziału nieruchomości, której część jest objęta roszczeniami danych właścicieli możemy dokonać podziału rozdzielając fragmenty objęte i nieobjęte roszczeniami. Szerzej na ten temat w Roczniku Geodetic 2018.
Podział w użytkowaniu wieczystym
W celu dokonania podziału nieruchomości w użytkowaniu wieczystym niezbędna jest zgoda właściciela gruntu tj. Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Połączenie nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego jest możliwe pod warunkiem wcześniejszego ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego.
„Pionowy” podział nieruchomości
Jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn. Płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Muszą one wyraźnie dzielić budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Odcinek granicy wewnątrz budynku przedstawia się na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku.
Służebności w podziałach nieruchomości
Zgodnie z art. 290 Kodeksu Cywilnego w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednak, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych. W razie podziału nieruchomości obciążonej, służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednak, gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
Jak podziały ograniczają proces inwestycyjny?
Głównym czynnikiem ograniczającym proces inwestycyjny jest czas. Warto przed wykonaniem podziału przeanalizować możliwości prawne, a co za tym idzie czasowe poszczególnych procedur i wybrać tę najkorzystniejszą. Niestety zdarza się, że procedura podziału blokuje, np. podpisanie aktów notarialnych, a co za im idzie prowadzi do realnych strat dla inwestorów. Wplątanie procedury podziału w ramy czasowe prowadzenia całej inwestycji umożliwi sprawne i bezproblemowe przeprowadzenie całego procesu. Zdarza się również, że inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W większości przypadków próby kończą się niepowodzeniem i skutkują jedynie stratą kilku miesięcy. Oczywiście czynników, które mogą wpłynąć na realizację podziału jest o wiele więcej zatem warto przeanalizować ten proces dla konkretnej nieruchomości i znać wcześniej wszystkie zagrożenia jakie mogą nas spotkać.
Przykładowe opracowanie GEODETIC
